§ 74 Baugenehmigung, Genehmigungsfiktion, Baubeginn - BauO NRW 2018 Synopse mit Begründung

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2019 bis 31.12.2023 (1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.	In Kraft seit: 01.01.2024 (1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelten, beschriebenen und bewerteten Umweltauswirkungen sind nach Maßgabe der hierfür geltenden Vorschriften zu berücksichtigen. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz Die Änderung in § 74 Absatz 1 dient zur Anpassung des nordrhein-westfälischen Bauordnungsrechts an die Musterbauordnung. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz Die Änderung in § 74 Absatz 1 dient zur Anpassung des nordrhein-westfälischen Bauordnungsrechts an die Musterbauordnung.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2019 bis 31.12.2023

(1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

In Kraft seit: 01.01.2024

(1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelten, beschriebenen und bewerteten Umweltauswirkungen sind nach Maßgabe der hierfür geltenden Vorschriften zu berücksichtigen.

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3. Änderungsgesetz

Die Änderung in § 74 Absatz 1 dient zur Anpassung des nordrhein-westfälischen Bauordnungsrechts an die Musterbauordnung.

Hinweise der Baukammern aufklappen

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Gültig von 01.01.2024 bis 31.08.2026 2) Die Baugenehmigung ist schriftlich oder elektronisch zu erteilen. Sie ist nur insoweit zu begründen, als Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und die Nachbarn nicht nach § 72 Absatz 2 zugestimmt hat. Eine Ausfertigung der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist der Antragstellerin oder dem Antragsteller mit der Baugenehmigung zugänglich zu machen.	In Kraft seit: 01.09.2026 (2) Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag innerhalb von drei Monaten, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren und in dem Fall des § 77 innerhalb von sechs Wochen zu entscheiden. Die Frist nach Satz 1 beginnt, sobald die Bauvorlagen vollständig und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Frist nach § 71 Absatz 3 und nach § 36 Absatz 2 Satz 2 des Baugesetzbuches sowie nach § 12 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Luftverkehrsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 10. Mai 2007 (BGBl. I S. 698), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Februar 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 40) geändert worden ist. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 wird neu gefasst und in dem Zuge an die Musterbauordnung angepasst. § 74 Absatz 2 nimmt neu, aber ansonsten unverändert, einen bisher in § 71 Absatz 6 verorteten Regelungsinhalt auf. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 wird neu gefasst und in dem Zuge an die Musterbauordnung angepasst. § 74 Absatz 2 nimmt neu, aber ansonsten unverändert, einen bisher in § 71 Absatz 6 verorteten Regelungsinhalt auf.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2024 bis 31.08.2026

2) Die Baugenehmigung ist schriftlich oder elektronisch zu erteilen. Sie ist nur insoweit zu begründen, als Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und die Nachbarn nicht nach
§ 72 Absatz 2 zugestimmt hat. Eine Ausfertigung der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist der Antragstellerin oder dem Antragsteller mit der Baugenehmigung zugänglich zu machen.

In Kraft seit: 01.09.2026

(2) Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag innerhalb von drei Monaten, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren und in dem Fall des § 77 innerhalb von sechs Wochen zu entscheiden. Die Frist nach Satz 1 beginnt, sobald die Bauvorlagen vollständig und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Frist nach § 71 Absatz 3 und nach § 36 Absatz 2 Satz 2 des Baugesetzbuches sowie nach § 12 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Luftverkehrsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 10. Mai 2007 (BGBl. I S. 698), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Februar 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 40) geändert worden ist.

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3. Änderungsgesetz

§ 74 wird neu gefasst und in dem Zuge an die Musterbauordnung angepasst.

§ 74 Absatz 2 nimmt neu, aber ansonsten unverändert, einen bisher in § 71 Absatz 6 verorteten Regelungsinhalt auf.

Hinweise der Baukammern aufklappen

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026 (3) Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Sie lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtungen zum Einholen von Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnissen und Zustimmungen oder zum Erstatten von Anzeigen unberührt.	In Kraft seit: 01.09.2026 (3) Betrifft ein Bauantrag ein Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt die Genehmigungsfiktion nach § 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW entsprechend mit der Maßgabe, dass 1. für die Vollständigkeit des Bauantrags sowie für den Beginn der Entscheidungsfrist nach § 42a Absatz 2 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW Absatz 2 Satz 2 entsprechend gilt, 2. Abweichungen nach § 69 der Genehmigungsfiktion nur unterliegen, soweit diese beantragt wurden, 3. ein gegebenenfalls erforderliches gemeindliches Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt wurde und 4. die Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW unverlangt und unverzüglich schriftlich oder elektronisch auszustellen ist; sie hat den Inhalt der Genehmigung wiederzugeben, eine Rechtsbehelfsbelehrung nach § 58 der Verwaltungsgerichtsordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. März 1991 (BGBl. I S. 686) in der jeweils geltenden Fassung zu enthalten und ist der Bauherrschaft, der Gemeinde sowie jeder Nachbarin oder jedem Nachbar zuzustellen, die oder der dem Bauantrag nicht zu-gestimmt hat. Im Falle des Eintritts der Genehmigungsfiktion finden Absatz 1 und Absatz 4 Satz 4 keine Anwendung. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn die Bauherrschaft vor Ablauf der Entscheidungsfrist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion verzichtet hat. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz Mit § 74 Absatz 3 erfolgt eine Anpassung an die Musterbauordnung: Absatz 3 führt für Vorhaben, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, eine Genehmigungsfiktion unter grundsätzlicher Anwendung des § 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen mit nachfolgend zu besprechenden Abweichungen ein. Bereits an dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass mit § 74 Absatz 3 Satz 3 die Bauherrschaft die Möglichkeit erhält, vor Ablauf der Entscheidungsfrist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass vielfach kreditgebende Institute oder die Versicherungswirtschaft eine Baugenehmigung für ein Vorhaben einfordert. Die Einführung der Genehmigungsfiktion in das nordrhein-westfälische Bauordnungsrecht erfolgt in Umsetzung der verschiedenen Beschlüsse von Herrn Bundeskanzler und den Regierungscheffinnen und Regierungschefs der Länder zur Umsetzung der Staatsmodernisierung. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 regelt, dass für die Vollständigkeit des Bauantrages sowie für den Beginn der in § 42a VwVfG NRW geregelten Entscheidungsfrist § 74 Absatz 2 Satz 2 entsprechend gilt. Die Frist beginnt demnach, sobald die Bauvorlagen vollständig und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Frist nach § 71 Absatz 2 Satz 5 und nach § 36 Absatz 2 Satz 2 des Baugesetzbuches sowie nach § 12 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Luftverkehrsgesetzes. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 sieht vor, dass Abweichungen nach § 69 nur dann der Genehmigungsfiktion unterliegen, wenn diese beantragt wurden. Auf § 68 Absatz 6 wird verwiesen. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 regelt für den Fall, dass ein gemeindliches Einvernehmen erforderlich ist, dass dieses ordnungsgemäß vor Ablauf der Entscheidungsfrist ersetzt wurde. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 schreibt sodann den Verfahrensverlauf im Falle des Eintretens der Genehmigungsfiktion vor: Die Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 VwVfG NRW ist unverlangt und unverzüglich schriftlich oder elektronisch durch die Bauaufsichtsbehörde auszustellen. Sie hat den Inhalt der Genehmigung, wiederzugeben, einen Rechtsbehelf zu enthalten ist sowohl der Bauherrschaft als auch der Gemeinde sowie den Nachbarinnen und Nachbarn zuzustellen, die dem Bauantrag nicht zugestimmt haben. § 74 Absatz 3 Satz 2 sieht für den Fall des Eintritts der Genehmigungsfiktion vor, dass die Vorschrift aus § 74 Absatz 1 und Absatz 4 Satz 4 nicht zur Anwendung kommt. § 74 Absatz 3 Satz 3 wurde bereits weiter oben besprochen. Hinweise der Baukammern aufklappen Mit dem Dritten Änderungsgesetz wurde 2026 in § 74 Absatz 3 BauO NRW 2018 für Nordrhein-Westfalen neu eine Baugenehmigungsfiktion eingeführt. Die Regelung findet nur Anwendung bei Vorhaben, für die ein Bauantrag im vereinfachten Genehmigungsverfahren gestellt wurde. Voraussetzung der Genehmigungsfiktion ist, dass die Bauantragsunterlagen von der Bauaufsichtsbehörde als vollständig eingegangen bestätigt wurden. Für die Prüfung der Vollständigkeit (nicht inhaltliche Richtigkeit) hat die Bauaufsichtsbehörde eine Frist von 10 Arbeitstagen. Weiter ist erforderlich, dass eventuelle Abweichungen beantragt wurden und ein gegebenenfalls erforderliches gemeindliches Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt wurde. Ab Feststellung der Vollständigkeit hat die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von 6 Wochen über den Antrag zu entscheiden. Entscheidet sie nicht innerhalb dieser Frist, so gilt der Antrag mit Ablauf von 3 Monaten als genehmigt. Über die Genehmigungsfiktion durch Ablauf der dreimonatigen Frist hat die Bauaufsichtsbehörde unverlangt und unverzüglich eine Bescheinigung auszustellen. Diese wird der Bauherrschaft, der Gemeinde sowie jeder Nachbarin oder jedem Nachbar zugestellt, die oder der dem Bauantrag nicht zugestimmt hat. Die Genehmigungsfiktion bedeutet nicht, dass das Vorhaben rechtmäßig ist, da die Übereinstimmung mit den Anforderungen der Landesbauordnung gerade nicht überprüft wurde. Eine rechtswidrige (fingierte) Baugenehmigung kann die Bauaufsichtsbehörde nachträglich wieder aufheben. Die Bauherrschaft hat die Möglichkeit, per Erklärung in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, damit der Bauherr größtmögliche Rechtssicherheit hat, aber auch, weil Banken teilweise eine geprüfte Genehmigung verlangen und eine nur fingierte Genehmigung nicht ausreichen lassen.	3. Änderungsgesetz Mit § 74 Absatz 3 erfolgt eine Anpassung an die Musterbauordnung: Absatz 3 führt für Vorhaben, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, eine Genehmigungsfiktion unter grundsätzlicher Anwendung des § 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen mit nachfolgend zu besprechenden Abweichungen ein. Bereits an dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass mit § 74 Absatz 3 Satz 3 die Bauherrschaft die Möglichkeit erhält, vor Ablauf der Entscheidungsfrist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass vielfach kreditgebende Institute oder die Versicherungswirtschaft eine Baugenehmigung für ein Vorhaben einfordert. Die Einführung der Genehmigungsfiktion in das nordrhein-westfälische Bauordnungsrecht erfolgt in Umsetzung der verschiedenen Beschlüsse von Herrn Bundeskanzler und den Regierungscheffinnen und Regierungschefs der Länder zur Umsetzung der Staatsmodernisierung. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 regelt, dass für die Vollständigkeit des Bauantrages sowie für den Beginn der in § 42a VwVfG NRW geregelten Entscheidungsfrist § 74 Absatz 2 Satz 2 entsprechend gilt. Die Frist beginnt demnach, sobald die Bauvorlagen vollständig und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Frist nach § 71 Absatz 2 Satz 5 und nach § 36 Absatz 2 Satz 2 des Baugesetzbuches sowie nach § 12 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Luftverkehrsgesetzes. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 sieht vor, dass Abweichungen nach § 69 nur dann der Genehmigungsfiktion unterliegen, wenn diese beantragt wurden. Auf § 68 Absatz 6 wird verwiesen. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 regelt für den Fall, dass ein gemeindliches Einvernehmen erforderlich ist, dass dieses ordnungsgemäß vor Ablauf der Entscheidungsfrist ersetzt wurde. § 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 schreibt sodann den Verfahrensverlauf im Falle des Eintretens der Genehmigungsfiktion vor: Die Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 VwVfG NRW ist unverlangt und unverzüglich schriftlich oder elektronisch durch die Bauaufsichtsbehörde auszustellen. Sie hat den Inhalt der Genehmigung, wiederzugeben, einen Rechtsbehelf zu enthalten ist sowohl der Bauherrschaft als auch der Gemeinde sowie den Nachbarinnen und Nachbarn zuzustellen, die dem Bauantrag nicht zugestimmt haben. § 74 Absatz 3 Satz 2 sieht für den Fall des Eintritts der Genehmigungsfiktion vor, dass die Vorschrift aus § 74 Absatz 1 und Absatz 4 Satz 4 nicht zur Anwendung kommt. § 74 Absatz 3 Satz 3 wurde bereits weiter oben besprochen.	Mit dem Dritten Änderungsgesetz wurde 2026 in § 74 Absatz 3 BauO NRW 2018 für Nordrhein-Westfalen neu eine Baugenehmigungsfiktion eingeführt. Die Regelung findet nur Anwendung bei Vorhaben, für die ein Bauantrag im vereinfachten Genehmigungsverfahren gestellt wurde. Voraussetzung der Genehmigungsfiktion ist, dass die Bauantragsunterlagen von der Bauaufsichtsbehörde als vollständig eingegangen bestätigt wurden. Für die Prüfung der Vollständigkeit (nicht inhaltliche Richtigkeit) hat die Bauaufsichtsbehörde eine Frist von 10 Arbeitstagen. Weiter ist erforderlich, dass eventuelle Abweichungen beantragt wurden und ein gegebenenfalls erforderliches gemeindliches Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt wurde. Ab Feststellung der Vollständigkeit hat die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von 6 Wochen über den Antrag zu entscheiden. Entscheidet sie nicht innerhalb dieser Frist, so gilt der Antrag mit Ablauf von 3 Monaten als genehmigt. Über die Genehmigungsfiktion durch Ablauf der dreimonatigen Frist hat die Bauaufsichtsbehörde unverlangt und unverzüglich eine Bescheinigung auszustellen. Diese wird der Bauherrschaft, der Gemeinde sowie jeder Nachbarin oder jedem Nachbar zugestellt, die oder der dem Bauantrag nicht zugestimmt hat. Die Genehmigungsfiktion bedeutet nicht, dass das Vorhaben rechtmäßig ist, da die Übereinstimmung mit den Anforderungen der Landesbauordnung gerade nicht überprüft wurde. Eine rechtswidrige (fingierte) Baugenehmigung kann die Bauaufsichtsbehörde nachträglich wieder aufheben. Die Bauherrschaft hat die Möglichkeit, per Erklärung in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, damit der Bauherr größtmögliche Rechtssicherheit hat, aber auch, weil Banken teilweise eine geprüfte Genehmigung verlangen und eine nur fingierte Genehmigung nicht ausreichen lassen.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026

(3) Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Sie lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtungen zum Einholen von Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnissen und Zustimmungen oder zum Erstatten von Anzeigen unberührt.

In Kraft seit: 01.09.2026

(3) Betrifft ein Bauantrag ein Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt die Genehmigungsfiktion nach § 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW entsprechend mit der Maßgabe, dass

1. für die Vollständigkeit des Bauantrags sowie für den Beginn der Entscheidungsfrist nach § 42a Absatz 2 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW Absatz 2 Satz 2 entsprechend gilt,

2. Abweichungen nach § 69 der Genehmigungsfiktion nur unterliegen, soweit diese beantragt wurden,

3. ein gegebenenfalls erforderliches gemeindliches Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt wurde und

4. die Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW unverlangt und unverzüglich schriftlich oder elektronisch auszustellen ist; sie hat den Inhalt der Genehmigung wiederzugeben, eine Rechtsbehelfsbelehrung nach § 58 der Verwaltungsgerichtsordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. März 1991 (BGBl. I S. 686) in der jeweils geltenden Fassung zu enthalten und ist der Bauherrschaft, der Gemeinde sowie jeder Nachbarin oder jedem Nachbar zuzustellen, die oder der dem Bauantrag nicht zu-gestimmt hat.

Im Falle des Eintritts der Genehmigungsfiktion finden Absatz 1 und Absatz 4 Satz 4 keine Anwendung. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn die Bauherrschaft vor Ablauf der Entscheidungsfrist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion verzichtet hat.

Begründung aufklappen

3. Änderungsgesetz

Mit § 74 Absatz 3 erfolgt eine Anpassung an die Musterbauordnung: Absatz 3 führt für Vorhaben, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, eine Genehmigungsfiktion unter grundsätzlicher Anwendung des § 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen mit nachfolgend zu besprechenden Abweichungen ein. Bereits an dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass mit § 74 Absatz 3 Satz 3 die Bauherrschaft die Möglichkeit erhält, vor Ablauf der Entscheidungsfrist gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass vielfach kreditgebende Institute oder die Versicherungswirtschaft eine Baugenehmigung für ein Vorhaben einfordert. Die Einführung der Genehmigungsfiktion in das nordrhein-westfälische Bauordnungsrecht erfolgt in Umsetzung der verschiedenen Beschlüsse von Herrn Bundeskanzler und den Regierungscheffinnen und Regierungschefs der Länder zur Umsetzung der Staatsmodernisierung.

§ 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 regelt, dass für die Vollständigkeit des Bauantrages sowie für den Beginn der in § 42a VwVfG NRW geregelten Entscheidungsfrist § 74 Absatz 2 Satz 2 entsprechend gilt. Die Frist beginnt demnach, sobald die Bauvorlagen vollständig und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Frist nach § 71 Absatz 2 Satz 5 und nach § 36 Absatz 2 Satz 2 des Baugesetzbuches sowie nach § 12 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Luftverkehrsgesetzes.

§ 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 sieht vor, dass Abweichungen nach § 69 nur dann der Genehmigungsfiktion unterliegen, wenn diese beantragt wurden. Auf § 68 Absatz 6 wird verwiesen.

§ 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 regelt für den Fall, dass ein gemeindliches Einvernehmen erforderlich ist, dass dieses ordnungsgemäß vor Ablauf der Entscheidungsfrist ersetzt wurde.

§ 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 schreibt sodann den Verfahrensverlauf im Falle des Eintretens der Genehmigungsfiktion vor: Die Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 VwVfG NRW ist unverlangt und unverzüglich schriftlich oder elektronisch durch die Bauaufsichtsbehörde auszustellen. Sie hat den Inhalt der Genehmigung, wiederzugeben, einen Rechtsbehelf zu enthalten ist sowohl der Bauherrschaft als auch der Gemeinde sowie den Nachbarinnen und Nachbarn zuzustellen, die dem Bauantrag nicht zugestimmt haben. § 74 Absatz 3 Satz 2 sieht für den Fall des Eintritts der Genehmigungsfiktion vor, dass die Vorschrift aus § 74 Absatz 1 und Absatz 4 Satz 4 nicht zur Anwendung kommt. § 74 Absatz 3 Satz 3 wurde bereits weiter oben besprochen.

Hinweise der Baukammern aufklappen

Mit dem Dritten Änderungsgesetz wurde 2026 in § 74 Absatz 3 BauO NRW 2018 für Nordrhein-Westfalen neu eine Baugenehmigungsfiktion eingeführt. Die Regelung findet nur Anwendung bei Vorhaben, für die ein Bauantrag im vereinfachten Genehmigungsverfahren gestellt wurde.
Voraussetzung der Genehmigungsfiktion ist, dass die Bauantragsunterlagen von der Bauaufsichtsbehörde als vollständig eingegangen bestätigt wurden. Für die Prüfung der Vollständigkeit (nicht inhaltliche Richtigkeit) hat die Bauaufsichtsbehörde eine Frist von 10 Arbeitstagen. Weiter ist erforderlich, dass eventuelle Abweichungen beantragt wurden und ein gegebenenfalls erforderliches gemeindliches Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt wurde.
Ab Feststellung der Vollständigkeit hat die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von 6 Wochen über den Antrag zu entscheiden. Entscheidet sie nicht innerhalb dieser Frist, so gilt der Antrag mit Ablauf von 3 Monaten als genehmigt. Über die Genehmigungsfiktion durch Ablauf der dreimonatigen Frist hat die Bauaufsichtsbehörde unverlangt und unverzüglich eine Bescheinigung auszustellen. Diese wird der Bauherrschaft, der Gemeinde sowie jeder Nachbarin oder jedem Nachbar zugestellt, die oder der dem Bauantrag nicht zugestimmt hat.
Die Genehmigungsfiktion bedeutet nicht, dass das Vorhaben rechtmäßig ist, da die Übereinstimmung mit den Anforderungen der Landesbauordnung gerade nicht überprüft wurde. Eine rechtswidrige (fingierte) Baugenehmigung kann die Bauaufsichtsbehörde nachträglich wieder aufheben.
Die Bauherrschaft hat die Möglichkeit, per Erklärung in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, damit der Bauherr größtmögliche Rechtssicherheit hat, aber auch, weil Banken teilweise eine geprüfte Genehmigung verlangen und eine nur fingierte Genehmigung nicht ausreichen lassen.

3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 sieht vor, dass Abweichungen nach § 69 nur dann der Genehmigungsfiktion unterliegen, wenn diese beantragt wurden. Auf § 68 Absatz 6 wird verwiesen.

§ 74 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 regelt für den Fall, dass ein gemeindliches Einvernehmen erforderlich ist, dass dieses ordnungsgemäß vor Ablauf der Entscheidungsfrist ersetzt wurde.

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026 (4) Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt.	In Kraft seit: 01.09.2026 (4) Die Baugenehmigung ist schriftlich oder elektronisch und unbeschadet der Rechte Dritter zu erteilen. Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Sie lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtungen zum Einholen von Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnissen und Zustimmungen oder zum Erstatten von Anzeigen unberührt. Sie ist nur insoweit zu begründen, als Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und die Nachbarn nicht nach § 72 Absatz 2 zu-gestimmt haben oder Nebenbestimmungen getroffen werden. Eine Ausfertigung der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist der Antragstellerin oder dem Antragsteller mit der Baugenehmigung zugänglich zu machen. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 4 nimmt die bisherigen Regelungen aus Absatz 2 und 3 auf und führt diese in einem Absatz zusammen. Gegenüber dem geltenden Gesetz wird zusätzlich eine Begründungspflicht aufgenommen, wenn die Baugenehmigung nach Satz 2 mit Nebenbestimmungen versehen wird. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 4 nimmt die bisherigen Regelungen aus Absatz 2 und 3 auf und führt diese in einem Absatz zusammen. Gegenüber dem geltenden Gesetz wird zusätzlich eine Begründungspflicht aufgenommen, wenn die Baugenehmigung nach Satz 2 mit Nebenbestimmungen versehen wird.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026

(4) Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt.

In Kraft seit: 01.09.2026

(4) Die Baugenehmigung ist schriftlich oder elektronisch und unbeschadet der Rechte Dritter zu erteilen. Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Sie lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtungen zum Einholen von Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnissen und Zustimmungen oder zum Erstatten von Anzeigen unberührt. Sie ist nur insoweit zu begründen, als Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und die Nachbarn nicht nach § 72 Absatz 2 zu-gestimmt haben oder Nebenbestimmungen getroffen werden. Eine Ausfertigung der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist der Antragstellerin oder dem Antragsteller mit der Baugenehmigung zugänglich zu machen.

Begründung aufklappen

3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 4 nimmt die bisherigen Regelungen aus Absatz 2 und 3 auf und führt diese in einem Absatz zusammen. Gegenüber dem geltenden Gesetz wird zusätzlich eine Begründungspflicht aufgenommen, wenn die Baugenehmigung nach Satz 2 mit Nebenbestimmungen versehen wird.

Hinweise der Baukammern aufklappen

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2024 bis 31.08.2026 (5) Die Bauherrschaft und die späteren Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Baugenehmigung einschließlich der Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Bescheinigungen von Sachverständigen aufzubewahren. Diese Unterlagen sind an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Unterlagen nach Absatz 2 Satz 3 so lange aufzubewahren, wie die Anlage besteht. Bei Archivierung in elektronischer Form muss gewährleistet sein, dass die Unterlagen nicht nachträglich verändert werden können.	In Kraft seit: 01.09.2026 (5) Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Bauaufsichtsbehörde ist, von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme und dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheids, einer Zustimmung, einer Abweichung, einer Ausnahme oder einer Befreiung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheids ist beizufügen. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 5 entspricht der bisherigen Vorschrift aus § 74 Absatz 6. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 5 entspricht der bisherigen Vorschrift aus § 74 Absatz 6.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2024 bis 31.08.2026

(5) Die Bauherrschaft und die späteren Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Baugenehmigung einschließlich der Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Bescheinigungen von Sachverständigen aufzubewahren. Diese Unterlagen sind an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Unterlagen nach Absatz 2 Satz 3 so lange aufzubewahren, wie die Anlage besteht. Bei Archivierung in elektronischer Form muss gewährleistet sein, dass die Unterlagen nicht nachträglich verändert werden können.

In Kraft seit: 01.09.2026

(5) Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Bauaufsichtsbehörde ist, von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme und dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheids, einer Zustimmung, einer Abweichung, einer Ausnahme oder einer Befreiung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheids ist beizufügen.

Begründung aufklappen

3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 5 entspricht der bisherigen Vorschrift aus § 74 Absatz 6.

Hinweise der Baukammern aufklappen

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026 (6) Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Bauaufsichtsbehörde ist, von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme und dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheids, einer Zustimmung, einer Abweichung, einer Ausnahme oder einer Befreiung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheids ist beizufügen.	In Kraft seit: 01.09.2026 (6) Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn der Bauherrschaft die Baugenehmigung oder eine Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW zugegangen ist und der Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigungen nach § 68 sowie die Baubeginnsanzeige vorliegen. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 6 nimmt den bisherigen Regelungsinhalt aus Absatz 7 auf und fächert diesen – unter Berücksichtigung der neu eingefügten Genehmigungsfiktion – auf. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 6 nimmt den bisherigen Regelungsinhalt aus Absatz 7 auf und fächert diesen – unter Berücksichtigung der neu eingefügten Genehmigungsfiktion – auf.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026

(6) Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Bauaufsichtsbehörde ist, von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme und dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheids, einer Zustimmung, einer Abweichung, einer Ausnahme oder einer Befreiung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheids ist beizufügen.

In Kraft seit: 01.09.2026

(6) Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn der Bauherrschaft die Baugenehmigung oder eine Bescheinigung nach § 42a Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW zugegangen ist und der Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigungen nach § 68 sowie die Baubeginnsanzeige vorliegen.

Begründung aufklappen

3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 6 nimmt den bisherigen Regelungsinhalt aus Absatz 7 auf und fächert diesen – unter Berücksichtigung der neu eingefügten Genehmigungsfiktion – auf.

Hinweise der Baukammern aufklappen

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026 (7) Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden.	In Kraft seit: 01.09.2026 (7) Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abgesteckt sein. Eine Kopie der Baugenehmigungen und Bauvorlagen muss an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen; diese können auch durch eine elektronische Form ersetzt werden. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 7 und 8 entsprechen den bisherigen Vorschriften aus Absatz 8 und 9. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 7 und 8 entsprechen den bisherigen Vorschriften aus Absatz 8 und 9.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2019 bis 31.08.2026

(7) Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden.

In Kraft seit: 01.09.2026

(7) Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abgesteckt sein. Eine Kopie der Baugenehmigungen und Bauvorlagen muss an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen; diese können auch durch eine elektronische Form ersetzt werden.

Begründung aufklappen

3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 7 und 8 entsprechen den bisherigen Vorschriften aus Absatz 8 und 9.

Hinweise der Baukammern aufklappen

Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 02.07.2021 bis 31.08.2026 (8) Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abgesteckt sein. Eine Kopie der Baugenehmigungen und Bauvorlagen muss an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen; diese können auch durch eine elektronische Form ersetzt werden.	In Kraft seit: 01.09.2026 (8) Die Bauherrschaft hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 60 Absatz 1 und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde in Textform mitzuteilen (Baubeginnanzeige). Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 7 und 8 entsprechen den bisherigen Vorschriften aus Absatz 8 und 9. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 7 und 8 entsprechen den bisherigen Vorschriften aus Absatz 8 und 9.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 02.07.2021 bis 31.08.2026

(8) Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abgesteckt sein. Eine Kopie der Baugenehmigungen und Bauvorlagen muss an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen; diese können auch durch eine elektronische Form ersetzt werden.

In Kraft seit: 01.09.2026

(8) Die Bauherrschaft hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 60 Absatz 1 und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde in Textform mitzuteilen (Baubeginnanzeige).

Begründung aufklappen

3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 7 und 8 entsprechen den bisherigen Vorschriften aus Absatz 8 und 9.

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Vorherige Fassungen	Aktuelle Fassung	Begründung der Gesetzesänderung	Hinweise der Baukammern
Gültig von 01.01.2024 bis 31.08.2026 (9) Die Bauherrschaft hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 60 Absatz 1 und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde in Textform mitzuteilen (Baubeginnsanzeige).	In Kraft seit: 01.09.2026 (9) Die Bauherrschaft und die späteren Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Baugenehmigung einschließlich der Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Bescheinigungen von sachverständigen Personen nach § 87 Absatz 2 aufzubewahren. Diese Unterlagen sind an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Unterlagen nach Absatz 4 Satz 5 so lange aufzubewahren, wie die Anlage besteht. Bei Archivierung in elektronischer Form muss gewährleistet sein, dass die Unterlagen nicht nachträglich verändert werden können. Begründung aufklappen 3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 9 nimmt den Inhalt des bisherigen § 74 Absatz 5 auf. Hinweise der Baukammern aufklappen	3. Änderungsgesetz § 74 Absatz 9 nimmt den Inhalt des bisherigen § 74 Absatz 5 auf.

Vorherige Fassungen

Aktuelle Fassung

Begründung der Gesetzesänderung

Hinweise der Baukammern

Gültig von 01.01.2024 bis 31.08.2026

(9) Die Bauherrschaft hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 60 Absatz 1 und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde in Textform mitzuteilen (Baubeginnsanzeige).

In Kraft seit: 01.09.2026

(9) Die Bauherrschaft und die späteren Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Baugenehmigung einschließlich der Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Bescheinigungen von sachverständigen Personen nach § 87 Absatz 2 aufzubewahren. Diese Unterlagen sind an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Unterlagen nach Absatz 4 Satz 5 so lange aufzubewahren, wie die Anlage besteht. Bei Archivierung in elektronischer Form muss gewährleistet sein, dass die Unterlagen nicht nachträglich verändert werden können.

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3. Änderungsgesetz

§ 74 Absatz 9 nimmt den Inhalt des bisherigen § 74 Absatz 5 auf.

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