§ 47 Wohnungen

1. Änderungsgesetz

2. Änderungsgesetz

§ 47 Absatz 2 sieht in der geltenden Gesetzesfassung vor, dass eine reine Nordlage aller Wohn- und Schlafräume unzulässig ist. Mit dem vorliegenden Gesetzesentwurf wird diese Vorgabe im Land Nordrhein-Westfalen aufgegeben. Die Vorschrift findet sich in keinem anderen Bundesland wider, so dass diese auch im Land Nordrhein-Westfalen aufgegeben werden kann. In der Folge werden die bisherigen Absätze 3 und 4 zu den Absätzen 2 und 3.

2. Änderungsgesetz

2. Änderungsgesetz

2. Änderungsgesetz

Mit Absatz 4 wird der Regelungsinhalt aus § 43 (Sanitäre Anlagen, Wasserzähler) in § 47 – gekürzt – überführt. Satz 1 entspricht der Musterbauordnung und nimmt den bisherigen Regelungstatbestand aus § 43 Absatz Satz 1 und 2 auf. Auf eine Vorgabe, dass jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen mindestens eine Toilette haben muss, kann insoweit verzichtet werden, als dass sich entsprechende Vorgaben aus anderen Rechtsvorschriften ergeben (beispielsweise Arbeitsstättenverordung, § 49 Absatz 2 (Barrierefreies Bauen – öffentlich zugängliche Anlagen), Sonderbauverordnung u.a.). § 43 Absatz 1 Satz 3 ist des Weiteren entbehrlich. Um die Vermietbarkeit einer Wohnung zu gewährleisten, werden Toiletten(räume) für Wohnungen heute per se in den Wohnungen selbst errichtet.

3. Änderungsgesetz

In § 50 Absatz 2 Nummer 8 sind bestimmte Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, als „große Sonderbauten“ eingestuft. An „große Sonderbauten“ können im Einzelfall zur Verwirklichung der allgemeinen Anforderungen nach § 3 Satz 1 besondere Anforderungen gestellt werden.

Damit die Schaffung von Gebäuden mit den oben genannten Nutzungseinheiten unterhalb der in § 50 Absatz 2 Nummer 8 genannten Schwellenwerten nicht unnötig erschwert wird, enthält § 47 Absatz 5 dazu eine „Gegenregel“: Gebäude mit entsprechenden Nutzungseinheiten unterhalb der Schwellenwerte sind demnach wie Wohnungen – und nicht wie „kleine Sonderbauten“ – zu behandeln. Diese „Gegenregel“ bleibt erhalten; die Änderung in § 47 Absatz 5 ist rein redaktioneller Art.

3. Änderungsgesetz

In der Vergangenheit haben insbesondere Nutzungsänderungen oder Änderungen in bestehenden Anlagen zugunsten der Schaffung von Wohnraum dazu geführt, dass diese Anlagen an die heutigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften anzupassen waren. Vor dem Hintergrund der damit entstehenden Unwirtschaftlichkeiten sind zahlreiche Umnutzungen oder Änderungen zugunsten eines Mehr an Wohnraum unterlieben. Die Absätze 6 und 7 in Verbindung mit dem später zu begründenden und neu gestalteten § 59 verorten damit eine „Umnutzungsordnung“ oder eine „Umbauordnung“ innerhalb der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen.

Die Regelung soll die Schaffung von neuem Wohnraum und damit die Umwandlung von bisher nicht als Wohnraum genutzten Räumlichkeiten in Bestandsgebäuden erleichtern. Gemeint sind nur Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestehenden Gebäuden. Zu solchen Aufenthaltsräumen zählen beispielsweise ehemalige Laden- oder Büroräume. Dagegen fallen Nutzungseinheiten wie zum Beispiel Lagerräume, die baulich und konstruktiv (damit sind insbesondere Mindestanforderungen an Statik und Wärmeschutz gemeint) nicht zum ständigen Aufenthalt konzipiert waren, nicht unter diese Begrifflichkeit.

Absatz 6 Satz 1 bestimmt, dass bestimmte Vorschriften der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen nicht anzuwenden sind, wenn Nutzungseinheiten in bestehenden Gebäuden in Wohnraum umgenutzt oder geändert werden sollen. Dies betrifft das Abstandsflächenrecht nach § 6, die Vorschriften über den Wärme-, Schall-, Erschütterungsschutz (§ 15), tragende Wände und Stützen (§ 27), Außenwände (§ 28), Brandwände (§ 30), Decken (§ 31) und Dächer (§ 32). Dem Ausbezug dieser Vorschriften ist eine intensive Diskussion im „Innovationsausschuss“ vorausgegangen, der zur Prüfung der anlässlich der Landesinitiative „Bürokratie am Bau: Ciao?!“ eingegangen Vorschläge mit Expertinnen und Experten aus Architektur und Ingenieurwesen sowie aus der Baupraxis besetzt wurde.

Materielle Anforderungen an Trennwände nach § 29 sind davon ausgenommen, da solche im Zuge einer Umwandlung zu Wohnraum in der Regel neu errichtet werden müssen und die geforderten Anforderungen ohne unzumutbaren Aufwand erfüllt werden können, ohne das vom Gesetzgeber gewünschte Ziel der Schaffung neuen Wohnraums zu gefährden. Zumutbar sind auch notwendige Ertüchtigungen bestehender Trennwände, da diese dem Ziel des Brandschutzes innerhalb der neu geschaffenen Nutzungs- bzw. Wohneinheiten dienen. Werden alle bestehenden Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen zu Wohnraum umgewandelt, so entsteht insgesamt ein Wohngebäude, für das im Falle der Gebäudeklassen 1 und 2 im Übrigen die Anforderungen an Trennwände nach § 29 Absatz 6 ohnehin nicht gelten.

Absatz 6 Satz 2 übernimmt des Weiteren eine Änderung der Musterbauordnung, wie sie am 20./21. November 2025 durch die Bauministerkonferenz beschlossen wurde: Für Fälle der Umnutzung von Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in Wohnraum gelten des Weiteren die Vorschriften über Trennwände (§ 29), Treppen (§ 34), einzelne Vorschriften über notwendige Treppenräume, Ausgänge (§ 35 Absatz 1 und 3 bis 8) sowie über notwendige Flure, offene Gänge (§ 36) nicht. In den Fällen der Umnutzung wird die bestehende Gebäudehülle baulich nicht verändert. Für diese Maßnahmen finden die genannten Vorschriften in Bezug auf den baulichen Bestand daher keine Anwendung. Die genannten Vorschriften sind für die Nachrüstung des baulichen Bestands verzichtbar und sorgen zugleich für eine erhebliche Kostenersparnis, die eine Weiterverwendung des Bestands in unbürokratischer Weise fördert. Im Falle der Umnutzung bleiben § 33, der die Rettungswege, und § 35 Absatz 2, der die Entfernung der Aufenthaltsräume vom notwendigen Treppenraum regelt, anwendbar.

Voraussetzung ist, dass die vorangegangene Nutzung bereits Aufenthaltszwecken diente.
Die neue Regelung soll den Bestandsschutz bestehender Bauteile speziell für die Nutzungsänderung oder Änderung zur Schaffung von neuem Wohnraum stärken. Müssen bei einer Änderung neue Bauteile eingebaut werden, wie zum Beispiel die vorher erwähnten Trennwände nach § 29, so sind diese von der Ausnahmeregelung nicht erfasst. An sie müssen weiterhin die zum Zeitpunkt des Einbaus geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen gestellt werden.

Müssen mit den Baumaßnahmen notwendigerweise noch weitere neue Bauteile ergänzt werden, ist im bauaufsichtlichen Verfahren zu entschieden, ob für die neu zu ergänzenden Bauteile Abweichungen unter Abwägung des Schutzziels des § 3 von den genannten materiellen Anforderungen in Betracht kommen können.

3. Änderungsgesetz

Absatz 7 regelt eine weitere Privilegierung einer erstmaligen Aufstockung eines bestehenden Gebäudes um ein Geschoss. Satz 1 regelt für die bestehenden Bauteile, dass die §§ 27 bis 32 und die §§ 34 bis 36 nicht anwendbar sind. Die genannten Vorschriften sind für die Nachrüstung des baulichen Bestands verzichtbar und sorgen zugleich für eine erhebliche Kostenersparnis, die eine Weiterverwendung des Bestands in unbürokratischer Weise fördert. § 33, der die Rettungswege regelt, bleibt dagegen anwendbar.

Absatz 7 Satz 2 regelt klarstellend, dass für den aufgestockten Gebäudeteil die an das bisherige Gebäude gestellten Anforderungen gelten. Anhaltspunkt wird im Regelfall die Gebäudeklasseneinstufung des bisherigen Gebäudes sein. So wird vermieden, dass ein durch eine Aufstockung verursachter „Sprung“ in eine höhere Gebäudeklasse erfolgt, der mit höheren Anforderungen verbunden ist.

Absatz 7 Satz 3 bis 6 konkretisieren für den aufgestockten Teil maßgebliche Anforderungen: Da bei einer über Absatz 7 privilegierten erstmaligen Aufstockung eines Gebäudes § 35 („Notwendige Treppenräume, Ausgänge“) nicht anwendbar ist, werden in den Sätzen 3 bis 6 notwendige Klarstellungen getroffen. Satz 3 dient beispielsweise dem Ziel, eine Brandausbreitung aus dem Kellergeschoss in den Treppenraum zu begrenzen. Hierzu gibt Satz 3 eine Ertüchtigung des Kellerabschlusses vor, soweit dieser nicht bereits im Bestand vorhanden ist. Die Ausbildung „feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend“ ist Regelanforderung des § 35 Absatz 6 und somit Standardbauweise. Ziel des Absatzes 7 ist es, zu Erleichterungen und wirtschaftlichen Lösungen bei erstmaligen Gebäudeaufstockungen in der Praxis zu kommen.